Impuestos al vender tu casa en Valdebebas: plusvalía e IRPF

Los impuestos al vender tu casa en Valdebebas son, junto con la hipoteca, lo que más dudas genera a los propietarios. Hay dos que conviene tener claros: la plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia patrimonial. Te los explico sin tecnicismos. No soy asesor fiscal, y por eso siempre recomiendo que un profesional calcule tu caso concreto antes de firmar; mi objetivo es que llegues a esa reunión sabiendo qué preguntar.

Plusvalía municipal

Qué es

Es un impuesto municipal que grava el aumento de valor del suelo durante los años en que has sido propietario. Valdebebas pertenece al municipio de Madrid, así que se paga al Ayuntamiento de Madrid.

Quién lo paga

En una compraventa, lo paga el vendedor.

Cómo se calcula, en pocas palabras

La normativa actual permite calcularlo de dos formas distintas, una a partir del valor catastral del suelo y otra a partir de la ganancia real entre compra y venta, y aplicar la que resulte más favorable para ti. Además, si demuestras que no ha habido ganancia, no se paga. Cuál te conviene depende de tus escrituras de compra y venta y de los años transcurridos.

Cuándo se paga

Hay un plazo para presentarlo tras la firma. Lo habitual es que la gestoría o la propia notaría te informen; asegúrate de que alguien se encarga.

IRPF: la ganancia patrimonial

Qué se declara

Si vendes por más de lo que te costó la vivienda, esa diferencia es una ganancia patrimonial y se incluye en tu declaración de la renta del año siguiente a la venta.

Cómo se calcula la ganancia

No es simplemente precio de venta menos precio de compra. A grandes rasgos:

• Valor de compra: lo que pagaste más los gastos e impuestos de la compra (notaría, registro, impuestos que pagaste al comprar).
• Valor de venta: lo que cobras menos los gastos de la venta (por ejemplo, honorarios profesionales y la propia plusvalía municipal).
• Mejoras: algunas obras pueden sumarse al valor de compra si están justificadas con factura.

Guarda todas las facturas y escrituras: cada gasto justificado reduce la ganancia sobre la que tributas.

Situaciones que pueden cambiar mucho el resultado

• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente, cumpliendo ciertos requisitos y plazos.
• Edad del vendedor: existen beneficios para personas mayores que venden su vivienda habitual.
• Vivienda que no es habitual: si era una inversión o estaba alquilada, el tratamiento es distinto.
• Vendedor no residente en España: hay normas específicas, entre ellas una retención en la propia venta.

Todos estos casos tienen condiciones concretas. Por eso insisto: revísalos con un asesor fiscal antes de decidir el precio y la fecha de venta.

Por qué importa ahora en Valdebebas

El precio de la vivienda usada en el distrito de Hortaleza, que incluye Valdebebas, ha subido un 44 % entre el segundo trimestre de 2022 y el de 2026 según el IPVCM. Si compraste hace unos años, es probable que tengas una ganancia que declarar. Hoy se escritura en el barrio a 5.802 €/m² (238 compraventas; Portal Estadístico del Notariado, últimos 12 meses). Conviene conocer el efecto fiscal antes de firmar, no después.

Cómo te ayudo yo

Preparo con el propietario toda la documentación de la compra y la venta y le pongo en contacto con su asesor para que el cálculo esté hecho a tiempo. El objetivo es que sepas cuánto te queda neto antes de aceptar una oferta.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar plusvalía si vendo por menos de lo que compré?

Si puedes acreditar que no ha habido ganancia, no deberías pagarla. Necesitarás las escrituras de compra y venta.

¿Cuándo pago el IRPF de la venta?

En la declaración de la renta correspondiente al año en que vendiste, que se presenta al año siguiente.

¿Los honorarios de la inmobiliaria reducen la ganancia?

Son un gasto de la venta y, con factura, se tienen en cuenta al calcularla. Confírmalo con tu asesor.

Si quieres saber cuánto vale tu casa para hacer bien las cuentas con tu asesor, empieza por una valoración.