Vender piso con hipoteca pendiente en Valdebebas: cómo se hace

Vender un piso con hipoteca pendiente en Valdebebas es lo más habitual del mundo. Buena parte de las viviendas del barrio se compraron con financiación hace pocos años, así que muchos propietarios que venden aún deben dinero al banco. No es un obstáculo: la hipoteca se cancela con el propio dinero de la venta, el mismo día y en la misma notaría. Te explico cómo funciona.

Antes de poner el piso a la venta

Pide al banco el saldo pendiente

Lo primero es saber cuánto debes exactamente. Pide a tu banco un certificado o una simulación de deuda pendiente. Con esa cifra puedes calcular lo que te quedará tras la venta.

Revisa las condiciones de tu préstamo

Tu escritura de hipoteca indica si hay comisión por amortización anticipada y en qué condiciones. También conviene revisar si tienes productos vinculados, como seguros, que querrás dar de baja después. Lo que te cueste depende de tu contrato concreto.

Calcula tu neto

Precio de venta, menos deuda pendiente, menos comisiones, gastos de cancelación e impuestos. Esa es la cifra con la que debes planificar tu siguiente paso. Para el precio, mi referencia es lo escriturado en el barrio: 5.802 €/m² (238 compraventas; Portal Estadístico del Notariado, últimos 12 meses).

Durante la venta

El comprador verá en la nota simple que la vivienda tiene una hipoteca inscrita. Es normal y no le debe preocupar si se le explica bien: en el contrato de arras se deja por escrito que la vivienda se entregará libre de cargas y que la hipoteca se cancelará con el precio en el momento de la firma.

Si el comprador necesita financiación, su banco tasará la vivienda. Conviene que la documentación esté preparada desde el principio para que este paso no retrase la operación.

El día de la firma en la notaría

1. Certificado de deuda actualizado. Unos días antes, tu banco emite el importe exacto que hay que pagar en la fecha de firma.
2. Reparto del pago. Del precio que entrega el comprador, la cantidad necesaria para cancelar tu hipoteca se paga directamente a tu banco, normalmente mediante cheque bancario o transferencia. El resto es para ti.
3. Presencia del banco. Lo habitual es que acuda un representante de tu entidad o que se coordine con la notaría para recibir el pago y firmar la carta de pago.
4. Firma de la compraventa. El comprador adquiere la vivienda y tú recibes el importe restante.

Después de la firma: cancelación económica y registral

Hay dos cancelaciones distintas, y conviene no confundirlas:

• Cancelación económica: la deuda queda pagada. Ocurre en la firma.
• Cancelación registral: se borra la hipoteca del Registro de la Propiedad. Requiere una escritura de cancelación y su inscripción. Normalmente se gestiona a través de una gestoría y tiene un coste que depende del caso.

Es importante que la cancelación registral quede hecha, porque el comprador recibe la vivienda libre de cargas. Lo habitual es dejar pactado en las arras quién se ocupa de este trámite y cómo.

Y si vendes para comprar otra vivienda

Si vas a comprar otra casa a la vez, el orden de las operaciones importa. Hay que coordinar fechas de firma, la nueva financiación y, si es necesario, soluciones puente con tu banco. Lo ideal es planificarlo antes de anunciar nada.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender si debo más de lo que vale el piso?

Es posible, pero tendrías que aportar la diferencia en la firma para cancelar la hipoteca. Es un caso que conviene estudiar con detalle antes de empezar.

¿Puede el comprador quedarse con mi hipoteca?

Existe la subrogación, pero depende de que el banco lo acepte y de que las condiciones le interesen al comprador. No es lo habitual.

¿Quién paga la cancelación registral?

Normalmente el vendedor, porque se compromete a entregar la vivienda libre de cargas. Se deja claro en las arras.

Si tienes hipoteca y quieres saber cuánto te quedaría limpio tras vender tu casa en Valdebebas, hacemos los números juntos.